Nu nieuwbouw kopen: goed idee?
Je bent op huizenjacht en weegt volop af: een groter ouder huis kopen ‘met wat werk aan’, voor een kleiner budget. Of een kant-en-klare maar - vaak - compactere nieuwbouwwoning kopen, voor een groter budget. ImmoTijl-makelaar Jens gidst je door de voor- en nadelen.
Wanneer is een huis nieuwbouw?
Eerst en vooral: tot wanneer geldt een huis als nieuwbouw? Want technisch gezien kan ook een huis waar al iemand gewoond heeft, nog onder die noemer vallen. “De eerste bewoners of eigenaars verkopen het dan wel snel, maar het gebeurt”, weet vastgoedmakelaar Jens.
“Een gebouw is officieel nieuwbouw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning. De verkopers hebben dan de keuze om ook nog onder het btw-stelsel te verkopen. Dan betaal je als koper 21% btw in plaats van de lagere registratierechten, en de verkoper kan zo de btw die hij zelf betaalde, nog geheel of gedeeltelijk recupereren.” Maar dat is geen verplichting: de verkoper kan zijn woning ook volgens het systeem van de verkooprechten - of registratierechten - verkopen.
De voordelen van een nieuwbouwwoning kopen
Nieuwbouw kopen heeft zijn voordelen op het vlak van comfort, maar de investering kan je ook kosten besparen op de lange termijn. Hoe?
- Je bent er zeker van dat alles volgens de nieuwste energie- en bouwnormen is gebouwd. Een nieuwbouwwoning is goed geïsoleerd, energiezuinig, misschien zijn er al zonnepanelen of een warmtepomp voorzien. “Dat levert je een lagere energiefactuur op, wat in deze tijden toch een flink voordeel is.”
- Onder normale omstandigheden hoef je niet meteen iets te vervangen of te renoveren. Je kan een hele tijd verder zonder reparatiekosten. “Er is nog geen sprake van slijtage, en ook alle toestellen zijn nieuw”, vult Jens aan. “Dus stel dat er toch snel iets kapotgaat, dan kan je vaak nog rekenen op de garantie. Bij normaal gebruik en onderhoud heb je de eerste tien à vijftien jaar geen onverwachte kosten.”
Nog een voordeel volgens makelaar Jens: “Op architecturaal vlak is er bij nieuwbouw veel aandacht voor licht, oriëntatie en praktische indeling. In oudere huizen heb je soms nog zo’n typische ‘voorplaats’ die alleen bij speciale gelegenheden werd gebruikt, of een heel grote nachthal of inkomhal. En in een inkomhal woon je niet, maar je verwarmt ze wel mee. Vandaag is er bij nieuwe projecten nog heel weinig van dergelijke verliesruimte.” Bovendien kan je vaak, wanneer je een nieuwbouwwoning op plan koopt, zelf nog bepaalde indelingen, materialen en afwerking volgens jouw smaak kiezen.
Aannemer en architect zijn aansprakelijk
Bij een nieuwbouwwoning kan je nog tien jaar na de oplevering rekenen op de aansprakelijkheid van de aannemer en de architect. De architect is aansprakelijk voor eventuele ontwerpfouten, en hij is verantwoordelijk voor het toezien op de werken. De aannemer staat in voor de correcte uitvoering. “Blijken bepaalde problemen het gevolg van structurele bouwfouten, dan hoef je dus wellicht niet zelf voor de herstelkosten op te draaien.” Die 10-jarige aansprakelijkheid geldt bijvoorbeeld bij problemen als ernstige vochtschade, grote scheuren in de muren of problemen met de fundering.
“Gaat het over een sleutel-op-de-deurcontract”, vult Jens aan, “dan beschermt ook de wet Breyne je tegen onverwachte kosten. Zo betaal je in vooraf bepaalde schijven - je betaalt als het ware alleen voor wat er al staat. In het verleden gingen aannemers al eens failliet en dan vertrokken ze met de noorderzon, mét de volledige aankoopsom van de koper. De Wet-Breyne voorkomt zulke scenario’s.” De wet vereist onder meer dat de totaalprijs vooraf wordt vastgelegd, dat de eigendom in twee fasen wordt opgeleverd, dat het voorschot bij het sluiten van het contract niet meer dan 5% van het totale bedrag bedraagt, en dat de eigenaar beschermd is als de onderneming haar verplichtingen niet nakomt. De wet omschrijft ook duidelijk de aansprakelijkheden.
Op veel nieuwbouw geldt nu ook 6% btw. Het gaat dan over nieuwbouw die het resultaat is van sloop en heropbouw.
Nadelen van nieuwbouw
Zijn er nadelen aan nieuwbouw kopen?
- Bij nieuwbouw betaal je op de constructie 21% btw, terwijl je bij een bestaande woning een veel lager percentage registratierechten betaalt. “Maar op veel nieuwbouw geldt nu ook 6% btw”, stelt Jens gerust. “Het gaat dan over nieuwbouw die het resultaat is van sloop en heropbouw, zoals bij de voormalige Broederschool in Lebbeke. Daarbij gelden wel enkele voorwaarden: zo mag de woonentiteit niet groter zijn dan 200 vierkante meter, en als koper moet je ook vijf jaar in de woning blijven wonen.”
- Soms gelden ook kosten voor de aansluiting van nutsvoorzieningen, zoals water, elektriciteit, internet, rioleringen en gas.
- Koop je nieuwbouw van eerste bewoners, check dan of alles helemaal is afgewerkt. Is de tuin al aangelegd, is de oprit klaar? “Als je nieuwbouw gaat bekijken, besteed dan aandacht aan de projecten die de eventuele eerste bewoners nog niet hebben afgewerkt. Moet je nog plinten plaatsen, of een trapleuning? Is alles al geschilderd of nog niet? Bij ImmoTijl helpen we je eventuele bijkomende kosten graag inschatten.”
- Vaak hebben oude woningen een unieke, karaktervolle uitstraling, wat je niet altijd terugziet bij nieuwbouwwoningen. “Al zijn er ook nieuwbouwprojecten die kunnen rekenen op architectuur met een ziel. Zeker in het geval van herbestemming”, weet Jens. “Gebouwen uit het verleden worden dan opgewaardeerd, en we zien hoe mensen vaak om nostalgische redenen interesse hebben in zulke nieuwbouw.”
De hamvraag: is nieuwbouw kopen nog interessant?
“Kort en krachtig: ja”, aldus Jens. “Vastgoed kopen blijft in het algemeen interessant: gronden worden schaarser, en vastgoedprijzen blijven stijgen. Checken we de Vastgoedbarometer, dan zien we dat de prijs van huizen tussen 2021 en 2025 met 17% is gestegen in Vlaanderen. Zelfs tijdens de financiële crisis in 2008 zijn die prijzen niet gedaald: er was een stagnatie, maar geen daling.”
“Het inwonersaantal blijft stijgen, we worden ook ouder en blijven langer in onze eigen woning. En nog altijd willen veel Belgen hun eigen cocon en veel privacy. Maar we hebben nu eenmaal een beperkte oppervlakte in België: grond bijmaken, dat gaat niet. En net daardoor verwacht ik een verdere stijging van de prijzen. Trouwens, in België is het op dit moment nog relatief goedkoop wonen: kijk je naar Nederland, dan zie je dat de prijzen daar de pan uit swingen. Onze noorderburen betalen al snel een half miljoen voor een kleine woning.”
In België is het op dit moment nog relatief goedkoop wonen: kijk je naar Nederland, dan zie je dat de prijzen daar de pan uit swingen.
Nu een woning kopen of nog wachten?
Los van de prijs van een nieuwbouwwoning, onderzoek je het best ook hoe het met de rentevoeten staat voor je hypothecaire lening. Hoge interesten hebben impact op de betaalbaarheid van nieuwbouw. De vaste rentevoet staat momenteel op het hoogste niveau in 12 jaar, en experts verwachten niet meteen een daling.
Zowel bouwgrond als constructiekosten - lonen en materiaalkosten - gaan in stijgende lijn. Het is slim om niet te wachten als je nieuwbouw wil kopen.
Jens besluit: “We hebben geen glazen bol. Maar gezien zowel bouwgrond duurder wordt, als de constructiekosten - lonen en materiaalkosten gaan ook in stijgende lijn - kunnen we stellen dat het slim is om niet te wachten als je nieuwbouw wil kopen.”
